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SCPI

Société Civile de Placement Immobilier

Investir dans une SCPI, c’est investir dans l’immobilier.
Il convient donc d’envisager ce placement à moyen et/ou à long terme.

Les objectifs patrimoniaux poursuivis peuvent être de plusieurs natures : recherche de revenus, de valorisation du capital ou d’optimisation fiscale.
Pour chacune de ces motivations, la SCPI apporte une réponse adaptée, souvent liée à sa typologie.

L’achat de parts de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) constitue une alternative complémentaire originale et intéressante pour investir dans ce placement fétiche des épargnants et des investisseurs qu’est l’immobilier.

Les SCPI sont une des formes de placement collectif dans l’immobilier, à l’instar de ce que proposent les SICAV et Fonds Communs de Placement (FCP) dans le domaine des valeurs mobilières.
Les SCPI acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier, souvent d’entreprise, pour le compte des investisseurs qui en détiennent les parts sociales.

Les avantages de cette formule de placement sont nombreux : mutualisation des risques, revenus réguliers, meilleure liquidité, absence de souci de gestion, transparence d’informations… Ils expliquent le succès rencontré par les SCPI depuis plus de 30 ans, auprès de 500 000 associés.

Ce succès a entraîné l’émergence d’une typologie des SCPI en fonction de leur spécialisation de gestion et/ou en réponse à l’objectif patrimonial des investisseurs. C’est ainsi que l’on distingue les SCPI dites « classiques », privilégiant le rendement, des SCPI spécialisées (de valorisation, fiscales…).

Point clés et avantages
La mutualisation des risques
Comme tout marché, l’immobilier est soumis à des variations cycliques. En constituant son patrimoine sur plusieurs années, à des niveaux de prix variables, en répartissant géographiquement ses biens et, de plus, dans des secteurs d’activités et pour des locataires variés, la SCPI permet d’atténuer les risques.

Le poids d’un investisseur institutionnel
La puissance d’investissement que représente la SCPI, lui permet de négocier ses acquisitions aux meilleurs prix. Les investissements s’opèrent le plus souvent sur le marché de l’immobilier d’entreprise, attractif par ses rendements mais difficile d’accès pour un particulier souhaitant investir en direct.

La souplesse et l’accès à cet investissement
Le prix d’acquisition des parts de SCPI varie de quelques centaines à quelques milliers d’euros. Il est donc aisé de déterminer son investissement en fonction de ses ressources disponibles.

La liquidité
Revendre un bien immobilier peut parfois prendre plusieurs mois. En revanche, la revente de parts de SCPI peut s’avérer plus simple grâce à l’organisation d’un marché secondaire des parts de SCPI.

Une gestion de professionnels
Ceux-ci ont pour mission d’assurer la location des immeubles aux meilleures conditions et de procéder aux éventuels arbitrages nécessaires à la préservation d’un patrimoine de qualité. De même, la politique de travaux et d’entretien suivie par les spécialistes permet-elle l’adaptation constante des locaux à l’usage de leurs occupants. Enfin, le quittancement et le recouvrement des créances contentieuses contribuent à l’optimisation des recettes encaissées.

L’absence de souci de gestion, régularité des loyers
L’investissement en parts de SCPI épargne tout souci à son titulaire. Sa quote-part de revenus locatifs nets de charges lui est directement et régulièrement versée (tous les trimestres). De plus, tous les éléments récapitulatifs nécessaires aux déclarations fiscales annuelles lui parviennent à bonne date.

La transparence d’information
Le statut des SCPI oblige à une grande transparence vis-à-vis des associés porteurs de parts. Les SCPI sont ainsi contrôlées et soumises au visa de l’Autorité des Marchés Financiers (l’AMF). Les associés reçoivent tous les trois mois une information très détaillée sur l’évolution de leur placement ainsi qu’un bilan annuel à l’occasion des assemblées générales.

Les objectifs patrimoniaux
Les SCPI dites  » classiques  » ou  » classiques diversifiées  » privilégient le service d’un rendement tout en cherchant à offrir, dans la durée, une protection contre l’érosion monétaire.

Les SCPI dites  » de plus-values  » recherchent elles, à privilégier l’évolution du capital.

Les SCPI dites  » fiscales  » ont été créées dans la continuité des avantages fiscaux voulus par le législateur.
Ces avantages fiscaux, baptisés du nom du Ministre des Finances les instituant (Malraux, Robien recentré, Borloo neuf) ne sont généralement acquis qu’au primo-détenteur des parts de la SCPI concernée.
L’obtention de l’avantage fiscal étant, par ailleurs, assortie de conditions de détention des parts ou de plafonnement des loyers et/ou ressources du locataire.

L’acquisition à crédit, ainsi que l’achat de parts en démembrement, autorisent des montages patrimoniaux optimisant le cadre fiscal. Toutefois, il convient de garder présent à l’esprit qu’au-delà de l’objectif fiscal atteint, l’investissement a pour support un produit immobilier, par essence placement à moyen et/ou long terme et dont l’évolution du revenu comme de sa valeur restent étroitement lié à celle du marché immobilier.

Fiscalité et droit

Les avantages fiscaux et fiscalité applicable
Les SCPI sont dotées de la translucidité fiscale. Chaque associé déclare personnellement, soit au titre de l’impôt sur le revenu (personnes physiques), soit au titre de l’impôt société (personnes morales), la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la Société et non les revenus qu’il a perçus de celle-ci.
Pour les associés « personnes physiques », le revenu imposable correspond aux revenus encaissés par la SCPI diminués des charges effectivement payées au cours de l’exercice.

Les revenus sont constitués :
– des revenus fonciers qui, provenant de la location des immeubles, sont imposables après imputation des charges déductibles. Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, autres que les intérêts d’emprunts, sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Le déficit provenant d’intérêts d’un éventuel emprunt ne peut être déduit que des revenus fonciers.
– des revenus financiers générés par le placement de la trésorerie disponible. Ces produits financiers provenant du placement de la trésorerie sont également imposés au niveau de chaque associé, en fonction de sa situation fiscale. Préalablement est effectuée la « retenue à la source » des prélèvements sociaux actuellement fixés à 15,50 %.

Ensuite, l’associé à la possibilité :
– Soit de bénéficier, pour ces revenus financiers, du prélèvement libératoire fiscal. L’option pour ce prélèvement libératoire s’effectue lors de la souscription et peut être modifiée à tout moment. Celui-ci est actuellement de 19%.
– Soit de mentionner ces produits dans sa déclaration annuelle de revenus. Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi qu’une notice explicative pour remplir leur déclaration de revenus.

En matière de régime fiscal des plus-values, les cessions et retraits de parts de SCPI, assimilés à une cession d’immeubles (et non de valeurs mobilières), sont soumis à la taxation des plus-values immobilières forfaitaire de 34,50%.
La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant. Le prix d’acquisition s’entend frais inclus.

De plus, il y a exonération totale des plus-values au bout de 15 ans du fait de l’application, au delà de la cinquième année, d’un abattement annuel de 10% sur le montant de la plus-value.

A compter du 1er février 2012, la progressivité de l’abattement sera réduite et les plus-values ne seront totalement exonérées qu’après 30 années de détention.
L’abattement général de 1 000 € prévu dans le cas de la vente d’immeubles est supprimé depuis le 21 septembre 2011.
Les moins-values ne donnent lieu à aucune imputation sur des plus-values de même nature ou sur le revenu global.

Notions juridiques
Les SCPI sont régies par les articles L 214-50 à L 214-84, L 231- 8 à L 231- 21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier (relatifs aux sociétés civiles de placement immobilier et aux placements collectifs) – le décret N° 71-524 du 1er juillet 1971 modifié par le décret N° 94-483 du 9 juin 1994, le règlement COB N° 94-05 modifié par le règlement N° 2001-06 de la COB, l’instruction COB du 26 août 1994 prise en application du règlement N° 94-05 modifié par le règlement N° 2001-06.

Elles ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Sous réserve de se conformer aux obligations posées par les textes (établissement d’une note d’information qui devra être visée par l’AMF, publication au BALO…), elles sont autorisées à faire appel public à l’épargne.

Elles sont :
– soit à capital fixe, dites « ouvertes », procédant à des augmentations de capital successives, dont les montants et les durées sont fixés par la Société de Gestion ou dites « fermées » n’augmentant plus leur capital
– soit à capital variable, pouvant, sans autres limites que celles fixées par leurs statuts (capital maximum, conditions de la variabilité), émettre sans formalité particulière des parts nouvelles ou racheter les parts des Associés qui souhaitent se retirer.

Le prix de souscription (SCPI à capital fixe « ouvertes » et SCPI à capital variable) est établi en fonction des valeurs de réalisation et de reconstitution, déterminées chaque année au vu de la valeur vénale du patrimoine résultant des expertises obligatoires.

En application de l’article L 214-59 du Code Monétaire et Financier, les associés-vendeurs et les acquéreurs peuvent, pour les SCPI à capital fixe, adresser un ordre de vente ou d’achat de parts qui sera inscrit sur le registre.
La société de gestion procède à intervalles réguliers et à heure fixe à l’établissement du prix d’exécution par confrontation des ordres inscrits sur le registre.

La gestion des SCPI est assurée par une Société de Gestion qui, désignée par les statuts ou par l’Assemblée Générale, doit être agréée par l’AMF et agir dans l’intérêt exclusif des souscripteurs.
Le taux et l’assiette des rémunérations perçues par la Société de Gestion (pour la recherche des souscriptions, les cessions de parts et la gestion proprement dite de la Société Civile) sont également déterminés par les statuts.

Les Assemblées Générales représentent l’universalité des associés qui ont tous droit d’y participer et de prendre part au vote des résolutions. L’ensemble des informations concernant la Société Civile est délivré aux associés au moyen de la note d’information visée par l’AMF, des statuts, du dernier rapport annuel et bulletin d’information qui leur sont remis préalablement à la souscription, puis par l’envoi des rapports annuels et des bulletins trimestriels successifs.

A noter
L’ordonnance du 13 octobre 2005 définit le régime juridique de nouveaux produits, les OPCI, et les modalités de transformation des SCPI en OPCI.
Les OPCI s’inspirent des OPCVM. Ils comporteront pour une part significative de leur actif des liquidités (10% au minimum) et d’autres actifs plus disponibles que de l’immobilier en direct.

Ceci permettra une plus grande disponibilité des OPCI par rapport aux SCPI, mais peut-être au prix d’une plus grande volatilité.

Les OPCI pourront soit être des Fonds de Placement Immobilier (FPI) ou de Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV). Les premiers se verront appliquer la fiscalité foncière tandis que les secondes seront soumises à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers. Le régime fiscal est précisé dans la loi de finances rectificatives pour 2005.

Quelle que soit la forme choisie, les échanges de parts ou d’actions ne seraient plus soumis aux droits d’enregistrement de 5%, actuellement appliqués lors de la vente ou de l’achat de parts de SCPI.
Les SCPI disposent d’un délai de cinq ans à compter de l’homologation des dispositions du règlement général de l’AMF relatifs aux OPCI, pour qu’une AGE se prononce sur la possibilité de transformation en OPCI.