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Scellier transformée ou réhabilitée

La loi Scellier réhabilitée ou transformée

ATTENTION : le dispositif Scellier a été supprimée au 1er janvier 2013, elle a été remplacée par la loi Duflot.

Mécanisme

Avantages
Cumuler l’amortissement Scellier et le déficit foncier de droit commun.

Une défiscalisation immédiate

La défiscalisation Scellier prend effet fiscal seulement à l’achèvement des travaux ; en revanche, les dépenses portant sur les travaux de réparation et d’entretien qui sont dissociables des travaux de transformation ou de réhabilitation, correspondent à des dépenses déductibles fiscalement au jour de leur décaissement sur les comptes de l’ASL et forment ainsi un déficit déductible immédiatement.

Si la durée des travaux est prévue sur 2 ans, l’investisseur peut utiliser 3 fois la limite annuelle des 10 700 € (soit 32 100 €) à condition que le premier décaissement ait lieu avant un 31/12.

Une défiscalisation plus importante

Le contribuable cumule réduction d’impôt Scellier et réduction des revenus fonciers imposables voire création d’un déficit foncier qui ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Mode d’emploi
Le budget de l’opération de restauration est réparti en 2 catégories :

enjeux patrimoine Les dépenses faisant l’objet d’une réduction d’impôt prévue dans le cadre du dispositif Scellier.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 €.
Prix de revient = prix d’acquisition + montant des travaux de transformation ou de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

enjeux patrimoine Les travaux exclus de la réduction d’impôt et déductibles dans les conditions de droit commun.
Les dépenses de réparation et d’entretien dissociables de l’opération de transformation ou de réhabilitation ne peuvent être prises en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.
Ces dépenses sont donc déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun, pour la détermination d’un déficit foncier, imputable, à concurrence de 10 700 € sur le revenu global.

Ce qu’il faut retenir
L’investisseur bénéficie à la fois de l’amortissement Scellier et du déficit foncier de droit commun, pour les dépenses dissociables.

La défiscalisation peut commencer immédiatement à la différence du dispositif Scellier où l’effet fiscal ne commence qu’à l’achèvement des travaux.
En effet, les dépenses portant sur les travaux de réparation et d’entretien correspondent à des dépenses déductibles fiscalement déductibles au jour de leur décaissement.

Ce type de montage doit être l’objet d’une vigilance renforcée :
– Le foncier doit avoir l’avantage d’une situation en centre ville.
– Les intervenants ne sont pas nécessairement des professionnels aguerris et seront souvent des entreprises générales avec des bilans fragiles.
– Aucune GFA (Groupement Foncier Agricole) n’existe pour l’instant.