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Malraux ancienne version

La loi Malraux ancienne version

Le dispositif Malraux fait l’objet d’une profonde réforme, laquelle transforme la déduction des revenus en réduction d’impôt et institue parallèlement un plafond des dépenses prises en compte.

Par ailleurs, le champ d’application de l’investissement fiscal est étendu aux locaux professionnels alors que ceux-ci étaient auparavant exclus du dispositif.

Historique
Jusqu’au XXème siècle, seuls les édifices monumentaux, héritages de l’histoire ou de l’art, sont apparus dignes de protection. L’aspect fonctionnel a conduit certains urbanistes à la rénovation et à la modernisation des grandes villes de France, menant parfois à la destruction du centre ancien.

La rénovation urbaine est synonyme de destruction immédiatement suivie de reconstruction. Comprenant l’intérêt exceptionnel de ces quartiers anciens (témoignages d’un passé prestigieux), le Ministère des Affaires Culturelles a décidé d’assurer une protection de ces lieux à l’encontre d’une éventuelle démolition. La loi Malraux associe à la logique protectionniste celle de la dynamique de la restauration.

Loi Malraux du 4 août 1962
Cette mesure créa des secteurs sauvegardés dans lesquels doit être élaboré un plan de sauvegarde et de mise en valeur se substituant à tout autre document d’urbanisme (notamment le plan d’occupation des sols).

La zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager
La législation des abords des monuments historiques présentaient trois inconvénients majeurs :

  1. Le champ de visibilité ne définit qu’un espace rond de 500 mètres autour du monument sans tenir compte de la spécificité des alentours.
  2. La gestion s’effectue au coup par coup, puisque l’architecte des bâtiments de France pour donner son autorisation n’est tenu par aucun document d’urbanisme, favorisant un sentiment de l’exercice d’un pouvoir totalement arbitraire.
  3. La procédure de classement relève uniquement de l’Etat, que ce soit du champ de protection qui découle du classement, ou encore de l’inscription du monument.

La réforme instituant les Z.P.P.A.U.P devait permettre de délimiter un périmètre adapté, définir un cahier des charges fixant les servitudes imposées aux constructeurs. La loi du 8 janvier 1993 rajoute le mot « paysager » afin de protéger efficacement des espaces naturels remarquables.

Qu’est-ce que c’est ?
La loi Malraux permet aux propriétaires d’immeubles classés et donnés en location de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d’emprunt.
Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux s’accompagnent d’un régime fiscal très favorable.

En effet, le montant total des travaux réalisés est déductible du revenu sous condition que les logements ainsi restaurés restent loués à usage d’habitation pendant une durée minimale de 6 ans.

Avantages
Le bonus fiscal est particulièrement intéressant pour les gros contribuables. 100% du montant des travaux de rénovation sont déduits du revenu global.
Le dispositif n’impose pas de plafond dans la déduction des travaux.
Le dispositif permet également de déduire des revenus fonciers, les charges, les frais et la totalité des intérêts pendant la durée du financement.

Vous disposez de plus d’un abattement forfaitaire de 14% sur vos revenus fonciers. Ce dispositif permet d’acheter et de restaurer de belles demeures de caractère au cachet indéniable pour un coût particulièrement attractif.

Inconcénients
Toute opération entrant dans le cadre de ce dispositif est soumis à une autorisation préalable accordée par le Préfet de région.
Avec la forte hausse des prix de l’immobilier de ces deux dernières années, l’opération peut perdre de sa pertinence.
En cas d’achat trop cher, la revente sera difficile en cas de besoin.

Conditions d’application de la loi Malraux
Les immeubles bénéficiant du dispositif Malraux sont ceux situés dans des secteurs sauvegardés ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP)

Les travaux aboutiront à la restauration complète d’un immeuble bâti sans en changer le volume habitable.
Les locaux seront loués, restaurés nus, à usage d’habitation exclusivement, pendant une durée minimale de 6 ans et au plus tard dans un délai de 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
Les travaux seront effectués en vue de la restauration complète de l’immeuble.

Par conséquent sont exclus les travaux qui n’en permettent qu’une restauration partielle.
Les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale du Préfet.
L’opération doit être réalisée à l’initiative soit du ou des propriétaires de l’immeuble, soit d’un organisme chargé par elle de l’opération dans les conditions légales.