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Demessine – ZRR

La loi Demessine - ZRR

La résidence hôtelière ou de tourisme ne constitue pas à proprement parler un produit d’investissement.
Il s’agit d’une qualification particulière accordée à un produit respectant des normes et permettant de bénéficier d’un régime fiscal particulier.

Investisseurs concernés
Tout contribuable imposé dans la tranche médiane peut s’intéresser à l’investissement en résidence de tourisme.
Ce type d’investissement s’adresse aux particuliers qui souhaitent effectuer un placement loisir qui génère à la fois des revenus locatifs garantis et permet de bénéficier du statut en loueur en meublé professionnel.

La réalisation d’investissements locatifs dans le secteur du tourisme peut ouvrir droit au bénéfice de réductions d’impôt.

Depuis le 1er janvier 2005, deux réductions d’impôt distinctes sont applicables :
– En faveur de l’acquisition ou la réhabilitation d’une résidence de tourisme située dans certaines zones
– En faveur des travaux réalisés dans certains logements touristiques
Un même contribuable peut bénéficier simultanément des 2 réductions d’impôt.

1) Acquisition ou la réhabilitation d’une résidence de tourisme

Une réduction d’impôt est accordée aux personnes physiques qui réalisent jusqu’au 31 décembre 2012, des investissements locatifs, à titre personnel, dans des résidences de tourisme classées situées dans certaines zones du territoire.

Conditions à respecter
Définition de la résidence de tourisme
Etablissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière.

Elle est constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés (seuls ces derniers ouvrent droit à l’avantage fiscal), doté d’un minimum d’équipements et de services communs et gérés dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.

Nature des investissements
Les investissements peuvent constituer en :
– L’achat de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement. Achat qui peut être effectué directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, dont on acquiert les titres.
– L’acquisition de logements achevés avant le 1er janvier 1989 et faisant l’objet de travaux de réhabilitation.

Situation des logements
Les logements doivent faire partie d’une résidence de tourisme classée.
Pour les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, la résidence doit être située dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) ou dans une zone concernée par les fonds structurels européens (sauf communes de + de 5 000 habitants) ou dans le périmètre d’une agglomération nouvelle.
Pour les logements acquis en vue d’une réhabilitation, la résidence doit être située dans les stations classées ou dans certaines communes touristiques.

Affectation à la location
Le logement doit être loué nu pendant 9 ans (à compter de la date de prise d’effet du bail) au moins à l’exploitant de la résidence de tourisme. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure, ou dans le mois qui suit la date d’achèvement des travaux.

La réduction d’impôt applicable en cas de travaux de réhabilitation est subordonnée à la condition que l’exploitant de la résidence de tourisme réserve au moins 15% de logements pour les salariés saisonniers.

Obligations des investisseurs
Engagement de location
Le propriétaire du logement doit s’engager à louer pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence de tourisme.
Cet engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus (personne physique) ou de résultats (société) de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d’impôt est demandé ; et accompagné de divers justificatifs tels que la copie du bail et, en cas de réalisation de travaux, de la déclaration d’achèvement des travaux et des factures)

Lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une société, les associés doivent s’engager à conserver leurs titres jusqu’à l’expiration de la période de location en logement.

Modalités d’application de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt est calculée sur le montant de l’investissement, qui comprend le prix de revient du logement si acquisition directe d’un logement neuf (prix d’acquisition + frais)
Le prix de revient du logement majoré du montant des travaux de réhabilitation en cas d’acquisition d’un logement destiné à être réhabilité.

La quote-part du prix d’acquisition du logement correspondant aux droits de l’associé en cas de réalisation de l’opération par une société non soumise à l’IS.
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :
enjeux patrimoine 25 % du montant de l’investissement en cas d’acquisition d’un logement neuf (acquisition directe ou par l’intermédiaire d’une société). Le montant maximal de l’économie fiscale est donc de 12 500 € ou de 25 000 € selon la situation de famille du contribuable.
enjeux patrimoine 20 % du prix de revient du logement majoré du coût des travaux de réhabilitation. Le montant maximum de l’avantage fiscal est donc de 10 000 € ou 20 000 € selon la situation de famille du contribuable.

Imputation de la réduction
La réduction d’impôt est accordée au titre des revenus :
– De l’année d’achèvement du logement ou de l’année d’acquisition si elle est postérieure
– De l’année d’achèvement des travaux de réhabilitation

La réduction d’impôt est étalée sur 6 ans au plus à raison du sixième du montant maximal de l’avantage fiscal chaque année.

Remise en cause de la réduction d’impôt
Dans le cas de non-respect des conditions d’octroi de l’avantage fiscal, la réduction d’impôt est remise en cause et une imposition supplémentaire est établie au titre de l’année au cours de laquelle est intervenu l’événement ayant motivé la reprise.

Les principaux cas de reprise sont le non-respect de l’engagement de location, inscription du logement ou des parts à l’actif d’une entreprise au cours de la période de 9 ans, et cession du logement ou des parts au cours de la période de 9 ans, ou démembrement de la propriété de ces mêmes biens.

2) Réalisation de travaux dans des logements touristiques

Une réduction d’impôt est accordé aux personnes physiques qui réalisent des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation ou d’amélioration, entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010, dans un logement faisant partie d’une résidence de tourisme ou constituant un meublé de tourisme, situé dans certaines zones, ou dans un logement faisant partie d’un village résidentiel de tourisme inclus dans une opération de réhabilitation.

Affectation à la location
Pour les logements faisant partie d’une résidence de tourisme ou d’un village résidentiel de tourisme, le propriétaire doit s’engager à louer nu pendant 9 ans au moins à l’exploitant de l’établissement.

Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement des travaux. Pour les logements donnés en location en qualité de meublé de tourisme, le propriétaire doit s’engager à les louer meublés à des personnes physiques à raison de 12 semaines au minimum par année et pendant les 9 années suivant celle de l’achèvement des travaux.

La réduction d’impôt s’applique aux dépenses de travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation ou d’amélioration. Le contribuable qui demande le bénéfice de la réduction d’impôt renonce à la faculté de déduire les dépenses de travaux pour leur montant réel ou sous la forme d’une déduction de l’amortissement, pour la détermination des revenus fonciers ou des BIC s’il s’agit de meublés. Il ne peut bénéficier ni du régime « micro-foncier » ni du régime « micro-entreprises ».

Modalités d’application de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux effectivement supportés par le propriétaire. La réduction d’impôt est accordée l’année du paiement de tout ou partie des dépenses et non plus l’année au titre de laquelle les travaux ont achevés.
Le montant des travaux est retenu dans la limite annuelle de 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 100 000 € pour un couple marié ou lié par un pacs.

Le taux de la réduction d’impôt est égal à :
enjeux patrimoine 20 % du montant des dépenses afférentes à des logements faisant partie d’une résidence de tourisme ou donnée en location en qualité de meublé de tourisme
enjeux patrimoine 40 % du montant des dépenses afférentes à des logements faisant partie d’un village résidentiel de tourisme.

La réduction d’impôt s’impute sur le montant de l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année d’achèvement des travaux.
En cas de non-respect de l’engagement de location ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de celle de la cession.

Assujettissement des loyers
Les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées sont imposables à la TVA lorsque ces résidences sont destinées à l’hébergement des touristes et sont louées par un contrat d’une durée d’au moins 9 ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger.

Sont également taxables les prestations fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’au moins 9 ans à un exploitant.
La location par l’acquéreur-investisseur est également taxable. La base taxable comprend les loyers versés par les occupants ou l’avance de loyer consentie par la société de gestion et, éventuellement, la valeur du loyer «en nature» correspondant à l’utilisation par le propriétaire de ses droits de séjour.
Le taux applicable est le taux réduit soit 5,5%.

Les investisseurs acquéreurs suivent le même régime d’imposition que les autres loueurs en meublé. En particulier, ils peuvent déduire dans les conditions de droit commun la TVA ayant grevé leurs acquisitions de biens et services.

A savoir
L’acquisition en indivision est permise à la différence du démembrement de propriété qui est, lui expressément exclu.

Définition d’une ZRR
Pour être considérée comme une ZRR, il convient d’être membre d’un établissement public de coopération intercommunal à fiscalité propre et être située dans un arrondissement ou un canton caractérisé par une très faible densité de population. Cette définition est applicable depuis le 1er janvier 2005.

Ce dispositif a été étendu aux logements neufs situés dans le périmètre d’intervention d’un établissement public chargé de l’aménagement d’une agglomération nouvelle.
Sont donc actuellement concernées :
– En région parisienne : les villes de Cergy-Pontoise, Evry, Marne-La -Vallée, Melun, Sénart, Saint-Quentin-en-Yvelines
– En Isère : L’Isle-d’Abeau
– Bouches du Rhône : l’agglomération de l’étang de Berre

Attention : ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt les travaux réalisés sur des résidences de tourisme situées dans le périmètre d’une agglomération nouvelle.