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Déficits fonciers

Déficits fonciers

Lorsque vous louez un logement neuf, vous déduisez de vos loyers une partie du prix de votre investissement. Vous créez ainsi des déficits fonciers, qui viennent s’imputer sur le revenu global, lequel s’en trouve réduit.

Lorsque les opérations de détermination du revenu foncier font apparaître un résultat négatif, c’est à dire lorsque les charges sont supérieures aux recettes, le déficit ainsi constaté ne peut, en principe, être imputé que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Principe
Le déficit d’une année est déductible :
– du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €, s’il résulte des dépenses autres qu’intérêts d’emprunts
– des revenus fonciers des 10 années suivantes, s’il résulte des intérêts d’emprunts ou excède 10 700 €.

Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700 €), l’excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

Le revenu brut est réputé compenser d’abord les intérêts d’emprunt. Le déficit provient donc à hauteur de 2 000 € des intérêts d’emprunts et à hauteur de 30 280 € des autres charges.
Par ailleurs, le régime d’imputation s’applique automatiquement dès qu’un déficit foncier est dégagé au cours d’une année.

Tout cumul est également impossible, pour un même logement ou une même souscription de titres, entre la réduction d’impôt au titre d’investissements réalisés dans le cadre de la loi Girardin et l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global.

L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation à été pratiquée.

Régimes particuliers
Dans certains cas prévus par la loi, les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant.

C’est le cas :
– Des dépenses autres que les intérêts d’emprunt dans le cadre de la loi Malraux
– Des charges afférentes aux immeubles historiques productifs de revenus
– Des travaux de grosses réparations engagés par le nu-propriétaire d’un immeuble Les dépenses de grosses réparations sont imputables sur les revenus fonciers procurés par ses autres immeubles possédés en pleine propriété.

Le déficit ainsi constaté peut donner lieu à imputation sans limitation du montant sur le revenu global (sauf intérêts d’emprunt) lorsque les conditions suivantes sont remplies :
– Le démembrement porte directement sur un immeuble bâti ou non
– le démembrement du droit de propriété résulte d’une succession ou d’une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition (jusqu’au 4ème degré inclusivement).

En cas d’occupation partielle de l’immeuble par l’usufruitier, seule la quote-part afférente aux locaux donnés en location est déductible.
Des dépenses autres que les intérêts d’emprunt engagés en vue de la réhabilitation de locaux d’habitation situés en zone franche et payées depuis le 1er janvier 1997.

Locaux professionnels
Cas d’un démembrement de parts sociales

Les déficits fiscaux de la société reviennent de droit au nu-propriétaire qui, en tant qu’associé, doit répondre des dettes sociales. L’obligation au passif incombe en premier lieu à la société.
Le risque financier de l’associé (nu-propriétaire) ne devient réel que lorsque la société ne peut faire face au passif. La suppression de la possibilité pour l’usufruitier de bénéficier fiscalement de l’imputation du déficit sous prétexte que, si la société ne peut plus faire face à son engagement, la dette incombera alors au nu-propriétaire, est excessive.

Cette solution retenue par l’administration fiscale est source d’iniquité. L’adoption de conventions spécifiques permet de corriger ces inconvénients.

Cas particuliers des sociétés civiles immobilières
Les déficits constatés dans les résultats de la société civile sont imputables sur le revenu global de l’associé. La limite annuelle de 10 700 € s’apprécie au niveau de chaque associé, et non au niveau de la déclaration établie par la société civile.

Détermination de la plus-value
En cas de cession d’un immeuble donné en location, les dépenses ayant engendré un déficit foncier qui n’a pu être intégralement imputé peuvent être prises en compte, à due concurrence, pour le calcul de la plus-value.

Les dépenses de travaux exposées au cours d’une année couverte par le « micro-foncier », réputées prises en compte pour l’impôt sur le revenu, sont sans effet sur le prix d’acquisition. Même solution pour les dépenses de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration déduites au titre de l’amortissement Robien lorsqu’elles ont été effectuées après la 1ère mise en location du logement.