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Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard

L’investissement Censi-Bouvard c’est une DOUBLE défiscalisation.
C’est d’une pierre, deux coups !!

C’est un placement pierre avec deux incroyables réductions d’impôts : réduction de la TVA de 20% et réduction d’impôt sur le revenu de 11% du prix de revient.

Champ d’application
Logements neufs ou réhabilités / rénovés sur des immeubles de plus de 15 ans, loués en meublés dans le cadre d’un bail commercial. Ils sont soumis au régime des revenus locatifs BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Conditions à respecter
– Le bailleur doit impérativement être une personne physique et il ne doit pas être un professionnel.
– Engagement minimum de location de 9 ans à l’exploitant.
– La location doit prendre effet le mois suivant la date d’achèvement du logement.
– Dispositif réservé exclusivement aux locations meublées avec affectations spécifiques (énumérées plus bas)
– Dispositif ouvrant droit à la récupération de la TVA à 19,6%.

Affectation du bien
Réservé exclusivement à certaines locations meublées à usage d’habitation, dans le cadre d’un bail commercial :
– Résidences de tourisme classées
– Etablissements de soins type EHPAD
– Résidences étudiantes
– Logements affectés à l’accueil familial salarié
– Résidences d’accueil pour personnes fragiles dans des établissements de services sociaux ou médico-sociaux
– Résidences seniors labellisées

Personnes physiques (PP) ou personnes morales (PM) ?
Personnes physiques.

Démembrement – Indivision – SCI
Attention : le démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété) est prohibé aussi bien pour les particuliers que pour les SCI.

Réduction d’impôt
Le point de départ de la perception de l’avantage fiscal est l’année d’achèvement.

Assiette de la réduction d’impôt
Prix de revient des logements plafonné à 300 000 euros HT par an (TTC si absence de récupération de la TVA)
Cumul de plusieurs acquisitions simultanées sur un même acte possible chaque année dans la limite du plafond.

Taux de la réduction d’impôt
Le montant de la réduction d’impôt est étalé sur 9 ans et égal à :
11% du prix d’achat depuis le 1er janvier 2012

La Loi de Finances 2013 a instauré une période de prolongation et confirme que les contribuables français qui investiront jusqu’au 31 décembre 2016, dans une résidence de services pourront bénéficier de la loi Censi-Bouvard et de ses réductions d’impôts : 11% (après le coup de rabot de 15 % sur les niches fiscales effectué en 2012)

Report de la réduction d’impôt
Oui, le solde excédentaire de la réduction d’impôt imputable sur l’année en cours peut être reporté sur l’impôt dû au titre des années suivantes et ce jusqu’à la 6ème année inclusivement si le bien est toujours loué.

Amortissement
Oui et non

Pas d’amortissement possible à concurrence de l’investissement ayant bénéficié de l’avantage fiscal mais on peut amortir le bien sur l’assiette du prix de revient n’ayant pas bénéficié de la réduction d’impôt.

Les amortissements seront comptablement calculés sur le prix d’acquisition total mais fiscalement calculés selon la règle ci-dessus ; l’amortissement de l’immeuble est calculé sur une durée de 30 à 40 ans. Amortissement sur les meubles (de 5 à 7 ans) possible car le mobilier ne bénéficie pas de la réduction d’impôt.

Autres avantages et contraintes
Abattement sur les revenus meublés
Non

Déficits imputables
Oui mais les déficits sont à présent uniquement imputables sur les bénéfices de même nature c’est-à-dire des opérations en meublé. Le délai d’imputation des déficits est porté à 10 ans comme pour les revenus fonciers.

Plafonds des loyers
Non

Plafonds de revenus du locataire
Non

Zonage
Aucun

Durée de conservation du bien et engagement de location
9 ans minimum