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Démembrement de propriété

Principes du démembrement

Acheter un bien en nue-propriété n’impose aucune durée minimale de détention.

La nue-propriété est un droit immobilier librement cessible indépendamment de l’usufruit qui se poursuit jusqu’à son terme contractuel.
La revente de ce droit avant l’extinction de l’usufruit n’entraine aucune pénalité ni réintégration fiscale.

Les acquéreurs successifs de la nue-propriété d’un bien bénéficieront toujours du même contexte fiscal.
Il faut savoir aussi que le bien ne subit aucune décote lors de sa revente.

Intérêt patrimonial et financier

Pour l’acquéreur, investir dans le cadre du démembrement de propriété, et plus précisément dans la nue-propriété, consiste à percevoir, dès le début, sous la forme d’une économie immédiate sur le prix d’achat, l’équivalent de la totalité des loyers qu’il aurait encaissés sur la période, nets de frais, taxes et charges.

Aucune dépense ni risque locatif ne pèsera sur lui pendant toute la durée de l’usufruit.

Lorsque l’usufruit temporaire s’éteint, le nu-propriétaire devient alors plein-proprétaire.
Le regroupement de l’usufruit et de la nue-propriété s’effectue sans aucune formalité ni complément de prix.

L’acquéreur constatera alors une plus-value composée du cumul de :

  • la valeur de l’usufruit, reçue gratuitement
  • la revalorisation du bien immobilier sur toute la durée de l’usufruit.

Modalités de démembrement de la propriété

Lorsque vous avez la nue-propriété d’un appartement ou plusieurs appartements, l’usufruit temporaire est acquis généralement pour une durée de 15 à 20 ans selon les programmes immobiliers, par un bailleur institutionnel le plus souvent à vocation sociale.

Durant ce temps, l’usufruitier assurera l’exploitation locative, notamment dans le cadre de conventions PLS conclues pour une durée limitée à celle de l’usufruit avec des entreprises ou des administrations en vue de réserver en priorité les appartements à leurs salariés.

L’usufruitier assurera également l’entretien permanent de l’ensemble immobilier et procèdera à l’extinction de l’usufruit, à la remise en état des parties communes et privatives selon un cahier des charges contractuel.

Un syndic nommé par les nus-propriétaires assure une veille technique, avec deux visites de contrôle par an, soumettant un rapport adressé à tous les nus-propriétaires et tous les usufruitiers.

Fiscalité

L’acquéreur peut financer son investissement jusqu’à 100% en crédit amortissable ou remboursable in fine, ou en fonds propres.

Impôt sur le revenu
En l’absence de loyers, il n’y a pas d’imposition sur le revenu.

Les intérêts d’emprunt sont imputés des revenus fonciers existants ou à venir, procurant une économie d’IRPP, de CSG et de CRDS (maximum 51%)

ISF
Il y a non imposition du nu-propriétaire, soit une économie nette d’ISF sur la valeur de la nue-propriété.

Taxe foncière
Elle est acquittée par l’usufruitier.

Plus-values
Exonération totale d’imposition des plus-values si les biens sont revendus après la 15ème année.

En cas de revente, un abattement de 10% par an compter de la 6ème année suivant l’acquisitin de la nue-propriété.

Source : PERL