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Fiscalité immobilière

Principes de la fiscalité immobilière

Définition

Lorsque vous vendez un bien immobilier, il en ressort généralement une plus value immobilière.

Il s’agit du montant résultant de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Plus-value brute = prix de cession – prix d’acquisition

Le prix de cession est le prix de vente du bien immobilier majoré des charges et indemnités payées par l’acheteur et prévues dans l’acte notarié, et minoré des frais tels que des frais relatifs au diagnostic énergétique et le TVA acquittée.

Le prix d’acquisition est le prix d’achat augmenté des charges supportées au moment de l’achat, des frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement, etc.), des dépenses de travaux et des frais de voirie, de réseaux et de distribution.

Pour ensuite connaitre le montant de la plus value immobilière nette, il s’agit de déduire la plus value brute avec l’abattement pour durée de détention.

Imposition des plus values immobilières

Les plus-values nettes sont soumises à un taux d’imposition global de 34,5 % (taux forfaitaire de 19% + 15,5% de prélèvements sociaux)

Plus value soumise à l’impôt sur le revenu

Depuis le 1er février 2012, l’abattement pour durée de détention s’applique de la manière suivante :
– 0% de la 1ère année jusqu’à la 5ème incluse
– 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème
– 4% pour la 22ème année révolue de détention

Au bout de 22 ans de détention, il y a exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu, au lieu de 30 ans auparavant.

Plus value soumise aux prélèvements sociaux

Ci-après le barème de l’abattement :
– 0% de la 1ère année jusqu’à la 5ème incluse
– 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème
– 1,60% pour la 22ème année de détention
– 9% pour chaque année au-delà de la 22ème

Dans ce cas, l’exonération totale n’est acquise qu’au bout de 30 ans de détention du bien immobilier.

Abattement supplémentaire

Il existe un abattement spécial pour certaines catégories de biens immobiliers.

Pour les biens immobiliers vendus entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, un abattement supplémentaire de 25% est applicable sur le montant de chacune des plus-values nettes (après application de l’abattement pour durée de détention) si :
– le bien se situe dans une commune concernée par la taxe sur les logements vacants
– l’acquéreur s’engage à démolir pour reconstruire dans un délai de 4 ans

Cet abattement ne s’applique pas aux plus-values qui résultent de la vente de terrains à bâtir ou de titres de sociétés.

Surtaxe

Si après l’application des abattements, les plus-values immobilières sont supérieures à 50 000 euros, elles sont soumises à une surtaxe.

Les plus-values immobilières supérieures à 50 000 euros sont soumises à une taxe dont le taux compris entre 2 et 6 % varie en fonction du montant de la plus-value imposable, calculée après application des abattements pour durée de détention.

Motifs d’exonération

Les plus-values immobilières sont exonérées si :

enjeux patrimoine le bien immobilier est appartenu depuis plus de 30 ans

enjeux patrimoine le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession

enjeux patrimoine le bien immobilier est cédé à un prix inférieur à 15 000 euros

enjeux patrimoine le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte d’invalidité, à condition :

    • que son revenu fiscal de référence (RFR) n’excède pas le plafond fixé à 10 603 euros (majoré de 2 839 euros par demi-part supplémentaire) pour les cessions intervenues en 2015
    • qu’il ne soit pas assujetti à l’ISF

enjeux patrimoine le cédant réside dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés, à condition que :

    • le cédant ne soit pas passible de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)
    • le revenu fiscal de référence du vendeur ne dépasse pas la limite de 25 005 euros, majorée de 5 842 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 4 598 euros pour chaque demi-part supplémentaire, pour les ventes intervenues en 2015.

enjeux patrimoine le vendeur est un non résident, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 euros de plus-value nette imposable

enjeux patrimoine le bien immobilier a été cédé au profit d’un organisme chargé du logement social ou à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou terminer des logements sociaux

enjeux patrimoine le bien vendu est un droit de surélévation. La plus-value est exonérée à condition que l’acheteur s’engage à finir les locaux destinés à l’habitation dans les 4 années qui suivent la date d’acquisition

enjeux patrimoine la plus-value résulte d’une expropriation, à condition que l’indemnité d’expropriation soit réemployée dans son intégralité à l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles dans l’année suivant sa perception

enjeux patrimoine la plus-value résulte d’un remembrement

Plus value et résidence secondaire

La plus value immobilière sur la vente d’une résidence secondaire est soumise de la même manière que pour la résidence principale, précédemment explicitée.

Plus value et terrain

Les abattements prévus pour les terrains à bâtir sont les mêmes que pour les immeubles.